Bérleti vezető: végzettség és munkaköri kötelezettségek

A bérleti menedzser munkaköre nem ritka. De sok embernek nincs fogalma arról, hogy milyen szakmáról van szó, milyen végzettségre van szükség, és mik a fő munkaköri feladatok. Ideje kijavítani ezt a hiányosságot.

A bérleti menedzser mindenesetre kamatrendszer szerint dolgozik, vagyis minden egyes tranzakciója után bizonyos százalékot kap. Mindenképpen állandó kapcsolatot kell fenntartania az emberekkel. És nem csak a saját menedzsmentünkkel, hanem az ügyfelekkel is, akik bérelni, bérelni szeretnének valamit. Ezért a kereskedelmi ingatlanok vagy lakóhelyiségek átadásával foglalkozó menedzser munkájának jellemzői hagyományosan:

• gyakori üzleti utak és utazások;
• túlórák és szabálytalan munkabeosztások;
• képtelenség előre látni, hol és hogyan végződik a munkanap, mennyi ideig tart ez vagy az a regisztráció;
• szisztematikus érzelmi stressz.

A kereskedelmi ingatlan nagyon jövedelmező egy ilyen menedzser számára, mert drága, és még bérléskor is komoly összeget kell fizetni érte.... Ezért a jutalék mértéke lenyűgözőnek ígérkezik; de nem minden olyan egyszerű és könnyű. Csak az érhet el sikert ebben a piaci szegmensben, aki mesterien ismeri a piac sajátosságait, és kész mélyen és átfogóan tanulmányozni az egyes objektumok jellemzőit. A verseny pedig ott kiélezett és könyörtelen.

Kereskedelmi ingatlanügynökként dolgozva azonban nagyobb figyelmet kell fordítania a fizetésre nem egy adott épület egyedi jellemzői, hanem általános statisztika és gazdasági dinamika. Egy ilyen szakember figyelmét fel kell kötni a régió demográfiai sajátosságaira, mert ez határozza meg bizonyos típusú áruk és szolgáltatások keresletét és kínálatát. A versenytársakkal szorosan figyelemmel kell kísérni a helyzetet, az általuk tett javaslatokat. Még akkor is, ha ezek az ajánlatok szomszédos árkategóriákba tartoznak, vagy területen eltérnek.

Minden üzletet egyedileg dolgoznak ki. A tárgyalások sokáig tarthatnak. A dokumentumok, a szerződés egyes paramétereinek egyeztetési és jóváhagyási folyamata nem kevésbé hosszú. Nagyon kevés esély van arra, hogy három hónapnál rövidebb idő alatt átadjanak bármilyen nagy kereskedelmi ingatlant. Ezért a menedzsernek türelmet és módszertant kell fejlesztenie.

Az elmondottak világossá teszik, hogy egy jó bérleti menedzsernek kiváló ismeretekkel kell rendelkeznie:

• gazdasági ismeretek;
• a nyereség és veszteség kiszámításának módszerei;
• matematikai modellek, amelyek lehetővé teszik a piaci helyzet alakulásának előrejelzését;
• a bérleti folyamat teljes részletességgel;
• a szerződések elkészítésében és tartalmuk értékelésében való jártasság;
• egyéb szükséges dokumentumok készítésének készsége (és ezekből is nagyon sok van).

Manapság rendkívül ritka, hogy egy menedzser egyedül dolgozzon. Általában egy egész osztály munkájában vesz részt, ezért kénytelen összehangolni tevékenységét más alkalmazottak tevékenységével. A bérlet kifejezhető ingatlanok ideiglenes birtokbavételére és használatára, valamint csak ideiglenes használatba vételére. A menedzser köteles megérteni ezt a finomságot, és megérteni, hogy mit és mikor, milyen konkrét feltételekkel ad át az érdekelt félnek. Ráadásul még jóval a szerződés megkötése előtt rengeteg munka vár rá.

A bérlők és az átadni szándékozók különféle iratokat hoznak neki. Mindent alaposan tanulmányozni kell, ellenőrizni, összehasonlítani egymással és a törvényi normákkal.

Szükséges továbbá:

• naprakész adatbázisok létrehozása és karbantartása a bérlőkről elérhetőségi adatokkal;
• elemzi az értékesítési mennyiségeket;
• tegyen javaslatot arra, hogy az övék hogyan, ugyanezen mennyiségek növelésére vagy legalább a jelenlegi szinten tartására;
• keressen új bérlőket;
• a már megkötött szerződések feltételeinek teljesítésének ellenőrzése.

Ezt a dokumentumot, mint mindig, minden szervezet egyedileg állítja össze. De még mindig vannak közös pontok az előadók felelősségét illetően. Mindenképpen tudniuk kell:

• a pénzügyi kérdésekre, az ingatlanforgalomra, a kulturális örökség védelmére, a természetvédelemre és a többi tulajdonos jogaira vonatkozó főbb szövetségi és regionális szabályozások;
• törvényben megállapított és a társasági szabályokkal pontosított szerződéskötési, végrehajtási és felmondási eljárás;
• saját részlegének felépítése;
• cselekvési algoritmus egy adott helyzet esetén;
• munkajogi normák;
• biztonsági követelmények, tűz- és ipari, biológiai és sugárvédelmi, terrorizmusellenes biztonság (ha ilyen kockázatok fennállhatnak a létesítményekben);
• adózási normák;
• a kifizetések dokumentálására és átutalására vonatkozó eljárás;
• a dokumentumáramlás alapvető szabványai;
• piaci feltételek;
• az épületek, építmények és egyes részeik ellenőrzésének, vizsgálatának rendje.

Ezenkívül a bérleti menedzsernek tisztában kell lennie az alábbiakkal:

• földterület, lakhatási szabványok;
• az üzleti tárgyalások etikája és taktikája;
• üzleti partner pszichológia;
• ügyrendje a szervezetben.